“金九银十”敲定主题:超级促销,疯狂去化

 admin   2020-09-11 05:48   4 人阅读  0 条评论

“金九银十”敲定主题:超级促销,疯狂去化

原标题:“金九银十”敲定主题:超级促销,疯狂去化

楼市传统节目“金九银十”,被凶猛的恒大直接推向了高潮:9月6日晚,许家印连夜召开恒大营销大会,推出一波“7折买房优惠”,开启了这一轮的客户抢收。半年多以前,恒大就带头操作“网上卖房”,引得房企纷纷跟进。眼下的金九银十,会不会就此把主题确定为“超级促销季”?很可能。毕竟,这是一个非常非常特殊的年份,整个地产圈的去化压力,都是空前地大啊。克而瑞数据显示,2019年“金九银十”,大成都住宅供应720万㎡左右,但成交却只有225万㎡左右,低于年平均水平。今年,疫情更是巨大利空,打乱了房企的正常推售节奏,如果不发力,行情很可能比去年更差。而能否通过9、10月份的大力促销接近全年业绩目标,对几乎每家公司来说,都至关重要。卖方重去化、轻利润,对购房者来说,在这个金九银十出手,自然就成了不错的选择。

01

现金流邀请“疯狂折扣”登台

2020,很可能是中国房地产史上最艰难的年份之一。往年,房企每年的销售业绩上下半年以4:6来分配,而今年疫情来袭,楼市错过了销售旺季“小阳春”,下半年的销售任务陡然变得很重。更何况,全球疫情风险仍未彻底消退。虽然4、5月份,成都的楼市已迅速回温,销量已回归到同期水平,但国内总体经济形势依然处在低迷状态,这对高周转作业的房地产来说,无疑是对现金流的极大考验。

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政策方面同样有不少利空。“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”这一讲话,表明了当前中央对房地产业的态度。目前,深圳、东莞、沈阳、杭州等城市都加码了楼市调控,“史上最严”成为了多个城市楼市的标签。而连续被住建部约谈了两次的成都,虽然今年加强“限购”的可能性很低,但房地产研究者林森认为,成都楼市的热度不会一直走高,“预计成都近期不会再出现楼面价超过2万的宗地。”8月20日,住建部、人民银行在“重点房地产企业座谈会”上,传达了针对房企的融资新规:房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,净负债率不得大于100%,现金短债比不小于1。被业内成为“三道红线”的新规,实际上也要求房企尽最大可能重视去化,降低经营风险。林森表示,“今年成都楼市的贫富不均很明显,20%的开发商卖了80%的房子,客户、销量都在向大企业集中,中小企业日子不好过。新出的‘3道红线’,对高负债的企业很不利,恒大开始打折回款也证明其也是其中之一,而其他负债较高的房企也将跟随恒大的脚步,推出类似的打折活动。”

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当前,在房地产市场重塑之时,恒大打响了优惠促销的第一枪,想必将会有更多的房企放弃不必要的幻想,加入到这场争夺战之中。今年的“金九银十”或许不再是销售高峰季,而是力度空前的打折季。虽然是房价的变相降价,但对于购房者而言,无疑是一个购房的窗口期。这一轮降价促销,也并非仅仅只是抢占市场这么简单,更为重要的是争夺现金流、稳固基本盘的兜底之举。林森称,“接下来应该不少房企都会加速推货、快速跑量,整个4季度,成都的楼市供求都会比较充足。”但也不必太过操心成都的楼市会不会一蹶不振。作为一个人口净流入的城市,成都的发展势头好,不能因为短期的房价打折而看衰成都楼市。

02

“金九银十”就是购房窗口期

成都楼市回暖速度迅速证明,城市的购房需求仍然充足。一方面是由于疫情挤压的购房需求,在疫情稳定之后集中爆发;另一方面是由于疫情,不少人提前了购房计划。疫情之下,国内外经济形势严峻,不少购房者的收入都有所下降。但收入的降低,并没有让购房者搁置购房的计划。大部分购房者担心,全球爆发疫情,会导致全球货币通胀,将钱投入不动产,方可保值。

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樊小天也是这样认为,“原计划2021年再购房,但一方面担心通涨会导致货币贬值,另一方面也担心房价越来越高,错过了好房源。原以为疫情会使房价大幅下降,但现在看来,房价下跌是个奢望。” 不少购房者也表示,“只要价格合适,便会出手。”林森称,“从目前成都的房地产市场情况来看,成都的购房需求仍然旺盛,楼市的热度或将延续至整个4季度。”

03

主城区上新7大项目值得关注

据正合股份数据显示,8月大成都范围内仅25个项目开盘,环比上月减少了6个,新房供应套数为6376套,环比减少了2000套,而供给不足的情况将在9月好转。这个月,预计将有62个项目取证,其中大约有一半为新项目。想要留在主城的改善型客户这次有“口福”了,去年主城供应的多个宗地,都有了后续,连短供几个月的青羊区、武侯区’,也将迎来新项目。西一环的两大新项目,地段已经决定了其都是改善型项目,城市更新更为其带来了新价值支撑。青羊区的金地39峯,位于一环内,紧邻青羊区区政府,为金地的TOP系产品。项目所在地天府锦城区域,是成都“中优”的支撑性项目,区域区域将成都历史老城区塑造成为体现“老成都、蜀韵味、国际范”的天府文化传承展示区。作为城市更新的重点区域,天府锦城将进行大量的城市更新,作为城市的面门区域,想必未来区域内的老旧小区都将得到“整容式”的改变,居住环境将得到大幅提升。同时,项目周边居住氛围浓厚,商业、教育、医疗等配套完善且能级高,成都树德宁夏校区距离项目仅400米。而另一个金地与融信共同开发的金地融信御琴峯亦位于一环,距离地铁5号线抚琴站仅400米,靠近成都金琴路小学,周边生活氛围浓厚,但同时也被老旧小区包围,城市界面不佳。但习惯在城西生活的购房者,还是可以考虑考虑。武侯区的新项目落在了武侯新城。西樾锦宸,由龙湖、中国铁建、新希望三家开发商联合打造,位于武侯政务中心对面,物业类型包含了联排、叠拼和洋房。武侯新城的板块优势已不在话下,项目140㎡的洋房,比起区域内动辄160㎡起的户型,实在来得亲民、暖心。短供已久的攀成钢区域,也即将上新。蓝润泷门,是攀成钢区域内的最后一个待售项目,地价7900元/㎡,想必未来开盘价格也不会太高。周边二手房房价已经达到3万/㎡,剪刀差优势明显,或许蓝润泷门将是目前买进攀成钢区域的最低门槛。

青羊区

金地39峯产品类型:高层产品面积:110-150㎡推新套数:124套装修状况:精装预计价格:待定项目地址:青羊区灯笼街107号

金牛区

金地融信御琴峯

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产品类型:高层产品面积:108-123㎡套型:套三推新套数:273套装修状况:精装预计价格:待定项目地址:金牛区抚琴西北街29号

锦江区

蓝润泷门

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产品类型:高层产品面积:165-232㎡套型:套三、套四推新套数:202套预计交房时间2022年8月装修状况:精装预计价格:待定项目地址:成都市锦江区汇源南路与通盈街交叉口

武侯区

西樾锦宸

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产品类型:洋房、叠拼产品面积:120-260㎡套型:套四推新套数:193套装修状况:精装预计价格:待定项目地址:武侯区武青西四路北150米

04

温江、新都为二圈层供应大户

据购房通显示,9月二圈层共有31个项目即将推售,其中新都区的供应量最大,将有10个项目上新,其次是温江区,预计将有9个项目上新。位于城北的新都区,虽然存在感较弱,但上新的速度却一点也不含糊。9月新都区的供应主要集中在大丰和三河场这两个板块,自从大丰通了5号线之后,住在大丰的人民终于可以坐地铁上班了,虽然常被吐槽“赶地铁还不如挤公交”,但好歹给大丰人民增添了一种新的出行方式。刚需购房者可关注,该板块的全新项目朗诗未来著,面积段97-128㎡。三河场板块,或许大家有点陌生,但是提到万科五龙山、保利198,便能清楚地锁定区域。该区域早期以大盘低密产品为主,居住环境较好,但商业配套却严重不足,只能依靠底商。另外,全新项目科达中心也预计在8月份取证,产品形态为高层,面积段88—114㎡,2T6户,不过目前价格还是个谜。温江区的供应主要集中在光华大道板块,即将开盘的项目中,4个项目集中在这个板块,分别是雅居乐锦尚雅宸、恒大未来城、德商天骄城、金泉怡景。光华大道板块紧挨光华新城板块,可以说这是温江的核心区域。虽距离主城较远,但地铁4号线穿过该区域,连接主城,交通便捷。板块内聚集了新光天地、伊藤洋华堂、珠江广场、永辉超市、盒马鲜生等大型商业,居住氛围浓厚,光华公园、江安河也为该板块加持了生态资源。此外,成都七中实验学校、成都市实验外国语学校,均位于此处,教育资源全面。温江即将上新的项目中,产品形态均以高层为主,集中在90-140㎡的面积段。刚需客户可以关注恒大未来城,其中有90㎡的小户型;改善型客户可关注凤溪院子和雅居乐锦尚雅宸,凤溪院子后续将会推出洋房和别墅物业,雅居乐锦尚雅宸为雅居乐旗下的高端产品序列,可满足改善型客户对于品质的追求。

新都区

朗诗未来著(全新项目)

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产品类型:高层产品面积:97-128㎡套型:套三、套四梯户比:2梯5户推新套数:222套装修状况:精装预计价格:待定项目地址:新都区大成路南段522号科达中心

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产品类型:高层 产品面积:约88-114㎡梯户比:2梯6户套型:套三、套四推新套数:待定 装修状况:清水预计价格:待定预计价格:待定项目地址:成都新都区三木路(五龙山公园旁)

温江区

恒大未来城

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产品类型:高层 产品面积:约114-137㎡梯户比:2梯4户套型:套三、套四推新套数:待定 装修状况:精装预计价格:预计1.25-1.3万待定项目地址:温江区凤翔大道东150米 凤溪院子(全新项目)

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产品类型:高层 产品面积:约115-136㎡梯户比:2梯4户套型:套三、套四推新套数:496装修状况:精装预计价格:16000-18000元/㎡待定项目地址:温江区五洞桥路639号温江区政府旁雅居乐锦尚雅宸(全新项目)

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产品类型:高层 产品面积:约1110-140㎡套型:套三、套四推新套数:待定 装修状况:精装预计价格:待定预计价格待定项目地址:温江区祥和街9号

来源:成都37度

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