股市分析:牛市再融资下的房地产侧供给改革

 admin   2020-09-13 05:59   7 人阅读  0 条评论
原标题:股市分析:牛市再融资下的房地产侧供给改革

2020年注定是中国资本市场中不平凡的一年,先是疫情引发的千股跌停,后是医药消费以及科技股的暴力反弹,在热点即将枯竭之时,迎来了创业板的“注册制”。

看着连续两年大幅上涨的深证以及创业板指数,此时此刻,我才真正领悟到国家大力发展资本市场直接融资属性这句话的用意。只有企业兴盛,社会才能趋向稳定,为更多需要发展的企业及时注入无息贷款,才能提高中小企业的积极性,长期来讲,不仅稳定了就业和税收,而且变相减轻了金融机构的压力。

看看去年股市接近1.3万亿的融资以及再融资规模,可以想象股市对国家今后经济发展的贡献比重会越来越大,因此股市的健康发展对于国家的重要性不次当年的房地产行业

看着今年频频新发行的科创板以及创业板基金,你就不难发现国家呵护的意义,面对日益新增的个股,仅仅靠场内资金是远远不足以支撑目前的规模,因此依靠新发行的基金才能带动中小创的上涨趋势,以及引发更多场内资金的关注。

在蚂蚁金服还未上市之际,京东数科的科创板上市申请便来了,结合昨天获批的4支科创50ETF,完全可以相信次轮行情远远没有结束。随着更多“独角兽”企业的回归,更多的新基金获批是自然趋势。

此时你就不难理解此轮以国家为意志的经济转型要从何开始,积极、健康的资本市场负责对新经济的无偿输血,代表老经济的金融地产负责低调稳定。

看看前8个月韧劲十足的房地产行业,即使在各种限购、限售的情况下整体销售也未受到影响。一方面是中国城镇化建设尚未完成;另一方面则是人民对美好生活的向往;而支撑销售增长的基础则是近几年中国经济的蓬勃发展。

再看看一线城市位置稍好的新楼盘开盘即秒光,可以想象到中国巨大的消费能力。有人总上半年因为疫情而超发的货币来解释楼市的火爆,但没有经济基础的消费恐怕只是少部分人,更多的则是日益增加的中产阶层带来的真实消费。

动则百万的新房首付款,全部拿银行贷款,借用杆杆资金来撬动“刚需”的恐怕只是看空派原因的托词。如果用贫穷限制想象力来形容这些看空原因似乎不太恰当,但你们着实低估了中国人民对美好生活的追求能力。

多年前,房地产中介总是拿美国老太太和中国老太太的故事来说服人们买房,如今中国的中年妇女已经变成了老太太,他们的购房观念也随之发生了改变;当她们拿出多年来的积蓄给孩子们充当购房首付款时,被人说成了炒房者.....

那些“看空派”总拿城镇化发展将尽,刚需人口日益减少来评价今后的房地产市场,也爱拿现在家庭不止一套房产来预测若干年后这些旧房对新房市场的冲击。其他的我不好评价,但请问你愿意一辈子守着一套破房子生活吗?你买一部手机就非得把它用坏才准备更换一部新的吗?汽车开到报废?衣服穿到破损?

虽然你认为我的比喻不恰当,但话糙理不糙,今后恐怕只有一线城市的旧房以及其他城市核心区域的房产才具有保值的效果,大部分边远地区的二手房的价格一定会拉开与新房的差距,也许品相好点的会像名牌旧汽车那样的7.8折的折扣,大部分会沦为二手手机那样的对折。

昨天看球友发了一副里皮的图,他在疫情大面积爆发时期曾经对意大利媒体说过:请不要低估中国人民的执行力,没有什么事情是中国想干却干不好的(除了中国足球),虽然只是作为球迷调侃中国足球的笑话,但也说明了中国是“无所不能”的。

当几年前各地政府还在为各种环保问题而纷纷关闭的小煤矿、小钢铁厂、小水泥厂、小造纸厂而担忧的之时,大型企业便顺利的承接了这部分落后产能。一方面是蓝蓝的天上白云飘,另一方面是各地政府增加的税收,短期的改革是阵痛的,现在看来,当时各大污染行业的侧供给改革是多么的成功!

如今的房地产行业又一次站到了岔路口,泰禾、中弘、福晟、三盛宏业的债务违约彻底引起了管理层的重视,与其看着更多风险抵御能力差的高负债房企资金链断裂引发的金融动荡,不如提前下手彻底整治房地产行业。看着国有四大资产管理公司以及各知名信托、保险公司关于房企发债的死账、烂账,管理层对销售端的管控似乎要比对源头资金的管控更容易。

三道红线的推出提前宣告高杆杆的发展模式接近尾声,恒大的再次打折销售也看出了其降负债的决心。看看四季度即将到期的各类债务,依靠借新还旧已成众多房企的奢望,新房去化慢、销售回款慢者将面临债务展期甚至违约的风险。

这两年安邦、万达、海航各种卖卖卖可以看出,没有借新还旧以及缺乏流动资金后的尴尬。如果降负债只是为了保证融资渠道的畅通,那么在强行降负债的同时,企业的正常发展受到影响那是事实。

开发完毕的区域无地可建、无楼可卖;那些投资几十亿、上百亿项目的城市缺乏可建资金,此时的快周转已成了伪命题,只能在节奏慢下来的同时逐步丧失了发展的优势。努力转型只是伪命题,看看泛海控股转型多年依然阵痛,积极寻求合作开发以及股权转让才是最迫切的。

可以想象到,今后越来越多的房企无房可卖,小地产商的生存空间也不断被打压,龙头房企借机扩大市场占有率的时代已经到来。从最近地产股的分化也许可以提前看到,负债率低,业绩良好的地产股正逐渐脱离板块,走出独立行情。改革不是一蹴而就的,预期也只会慢慢转变,待业绩释放之时,也许你才真正能看到退潮时,究竟谁在裸泳!

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