房价走势逐渐清晰,大数据揭秘涨跌规律

 admin   2020-09-14 05:55   2 人阅读  0 条评论
原标题:房价走势逐渐清晰,大数据揭秘涨跌规律

继石家庄曝出“房价跌回三年前”后,天津也被抬上了热门,有媒体声称有些地区的房价已经跌回4年之前。

此情再度引发群众焦虑。

一个天津的朋友昨天跟我说。按照正常情况来讲,天津已经在2019年底房价触底,和北京一样跌无可跌。然而让人不解的是,在疫情之后,楼市行情与北京出现明显的背离趋势。

小阳春不温不火,而后,二手房房价开始持续阴跌。现在天津楼市现状:业主拼了命的调价,购房者却不敢入场。

真是应了那句,“房价下跌时,刚需连鬼影都没有”。

因为天津和石家庄同属于北方有头有脸的大城,作为一名房地产市场研究者,出于本能,便想从中找到它们之间的共性。

为什么是“北方”?为什么是“大城”?这一切又告诉了我们什么趋势?带着一连串的问题,我翻阅近几个月全国房价数据,进行比对。

最后,发现了一个让人惊讶的秘密。

1

现象

在市场上,有很多很多房价数据,但真称得上权威的并不多。因为数据统计需要广域样本容量和深度的样本质量,一般我会用Wind、CREIS、贝壳这几家。

据CREIS对全国70个主要城市二手房房价进行数据监测。

7月份,52个城市环比上涨,18个城市环比下跌,相比6月上涨城市减少了3个。

8月份,38个城市环比上涨,31个城市环比下跌,相比7月上涨城市减少了14个,下跌城市增加了13个。

而在这其中,7月7个城市下跌幅度超过1%,分别为:长春、北京、秦皇岛、无锡、岳阳、乌鲁木齐;其中乌鲁木齐房价降幅最高,环比下降8%。

房价走势逐渐清晰,大数据揭秘涨跌规律

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8月13个城市下跌幅度超过1%,其中4个城市下跌超过5%,分别为:天津、乌鲁木齐,绍兴、岳阳。

如果再继续深入了解数据,下跌的城市还有哈尔滨、沈阳、济南、太原、廊坊、保定、潍坊、张家口……

有没有发现,进入7-8月传统淡季以来,房价主要下跌城市都是北方城市,而石家庄和天津绝不是偶然。

随后,我开始让团队做抽样调查,给各个城市的同行以及中介打电话求证。发现现实与数据的重合度高达86%。

2

摸底

不禁脊背发凉。

因为这意味着,冥冥中我国第二轮房价回调周期已经悄然启动。

而且房价下跌主要呈现“由北向南、由西向东”的趋势,以“横盘阴跌”的形式为主,逐步扩散。

为了找到答案,我们再来回顾上一轮房价大周期。

2015年由四大龙头一线城市带动,而后资金和需求外溢,到环一线城市以及二线城市,再到三四线城市,直至2019年年底,才完成一整轮周期的上涨。

房价上涨,是由城市能级,“由高到低”进行传导。

而从2017年开始,在每年几百条政策调控的严打下,我国楼市进入第一轮回调周期,但这个时候呈现出的趋势是,“随机性”。

因城施策的战略下,哪个城市政策更严苛,哪个城市的房价回调越严重。例如北京2017年“317新政”后,房价回撤30%左右。

那么现在启动的新一轮房价为何会呈现“由北向南”的趋势呢?

到这里,聪明人应该都知道了,决定一个城市房价走势的主要因素是居民购买力,决定居民购买力的因素只有经济,而经济方面,北方显然不如南方。

尤其在今年疫情的打击下,北方诸多城市经济失速,恢复时间均弱于南方。

所以如果说2018-2019年那轮房价回调,是政策调控打击的结果;那么从今天开始新一轮房价回调,将真正是对城市经济的“摸底考试”。

所以,新疆在跌,东三省在跌,青海、山西、河北等等经济较弱省份的城市房价都在下跌。

3

绷住

涨得时候,大家一股脑往前冲,不分青红皂白一起涨,跌的时候,裸泳的城市,及早地趴在了沙滩上,体无完肤。

这种景象,在过去的房地产周期中也能见到。

所以可以预见,今年金九银十期间,北方城市新盘的打折力度一定会很强,开发商抢卖会成为主流现象。此阶段有购房需求的读者,大可不必着急。

我们再来研究第二个问题,为什么被新闻曝光的是石家庄和天津,而不是北方的三四线或者更小的城市呢?显然小城市的经济更差劲啊。

答案我在过去的文章里解释过,一个字“绷”。

你会发现纵使大盘跌的很厉害,依然很多三四线城市的房价依然不为所动,甚至不跌反涨,是因为房价真的在涨吗?

你错了。

曾经一个销售总朋友告诉我答案:他们在三四线城市做营销,最忌讳就是给楼盘降价,不到万不得已绝不会对楼盘打折,有时候还会买通媒体,告诉大家房价要涨。

原因只有一个,在需求本来不够旺盛,或者人们房子够住的区域,主动降价的结果只有一个——“等死”。

因为人们的买房心理就是“越涨越买,越跌越跑”,大家认为房子价格下降,那么未来肯定会进一步下降。

而小城市二手房交易市场也不成熟,没有数据统计,张三李四王五打折卖房甚至抛售的消息,大家都不为所知,所以二手房房价涨跌大家也没有感知。

新房房价开发商联合媒体把控,二手房市场信息传导不出来,所以你永远看不清真实情况。

所以三四线城市的读者,如果你问我为啥我这么个破地方房价还在涨,你还不如去附近二手房门店呆一天。

房子卖不出去,就永远没有价格一说。

4

南北差异

当然也有绷不住的城市。

继去年鹤岗爆火之后,最近新的鹤岗又出现了,辽宁地级市阜新郊区每平米房价跌到400元,一套56平米的毛坯房,售价20000元。

纵使如此,房子依旧没人买。

这样的城市在北方出现的越来越多,例如铁岭、鸡西、黑河、绥化等等。

这种属于人口大量流出,楼市长期有价无市后的崩溃,也要引以为戒。

其实写到这里,这篇趋势解析的文章已经结束了,但我还想多讲一些。

因为总有北方的朋友问我,例如东北、内蒙古、山西,甚至河北、山东的问我,我们这个地方的经济就不可能超越南方了吗?

答案是,真的很难。

前段时间,在《东北亚经济论坛》上,一位高校某学院的党委书记分享了自己在东北和广东的生活经济,一席讲话,触动颇深。

他总结了几点:

广东人「一切向钱看」,东北人「一切向权看」;

广东是「商业文化」,东北人是「面子文化」;

广东企业讲究「办事态度」,东北人讲求「酒桌感情」;

广东官员追求「经济效率」,东北人侧重「政治业绩」;

广东对人才「求贤若渴」,东北对人才「爱答不理」。

相信在南北城市呆过的人,尤其是做生意的朋友,一定会深有体会。这其中,每一条都决定了地方经济发展的高度和广度。

当然这一切也是可以不断改善的,例如近几年加速蜕变的西安,和东北的希望沈阳,以及山东重城青岛,都在学习粤苏浙,做全方面的经济改革。

但是在改善之前,请不要继续炒作房价。

所以,对于正在发生的第二轮房价回调,我反而感到十分欣慰,因为这也许是留给城市发展为数不多的时间和机会。

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