恒大带头:“三道红线”压顶,高负债房企怎么走?

 admin   2020-09-15 05:39   18 人阅读  0 条评论

恒大带头:“三道红线”压顶,高负债房企怎么走?

原标题:恒大带头:“三道红线”压顶,高负债房企怎么走?

“高财务杠杆是根本降不下来的,这是我的结论。相当一段时间,我们房地产市场的高财务杠杆是降不下来的。一是没有这个条件,二是降也没这个理由,三是它能够推动公司的快速发展,从心理上也不需要。”

8月13日,在海南博鳌房地产论坛现场,阳光城执行副总裁吴建斌在发表演讲时这样表示。吴建斌是学财务出身,从业三十多年,先后服务于中海、碧桂园和阳光城,在房企的财务问题上很有发言权。

吴建斌口中的降杠杆理由很快来临。

8月16日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在《求是》发表《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》一文,其中谈到:“房地产泡沫是威胁金融安全的最大‘灰犀牛’。”受疫情影响,原本得到遏制的房地产泡沫又有卷土重来之势。

8月20日,住建部和央行在京召开重点房企座谈会。会议指出,要实施好房地产金融谨慎管理制度,并已形成重点房企资金监测和融资管理规则。

与会房企共12家,其中就有阳光城。除此之外,还有恒大、碧桂园、万科、融创、保利、新城、中海、华润、绿地、华侨城和中梁。

01

“三道红线”压顶,恒大率先发力

8月28日,新华社旗下的《经济参考报》发文,指出重点房企座谈会明确了业内传闻的“三道红线”,即:

房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1 。

业内将其形象地总结为“345新规”,即3项指标,4档情况,5%的有息负债调整单位。其中,如果3项指标全部“踩线”,则为“红色档”,有息负债以2019年6月底为上限,不得增加。

降负债迫在眉睫,没有条件也要创造条件。在12家房企中,最先采取行动的是恒大。

8月31日,在恒大的中期业绩发布会上,总裁夏海钧表示,“三道红线”监管规则的出台是希望房地产业绩健康稳定,恒大坚决支持国家监管部门各项管理的要求,“相信恒大会一如既往成为房地产调控的模范生”。

“模范生”恒大的行动力超强。9月6日,恒大董事局主席许家印连夜召开营销大会,宣布9月7日到10月8日,恒大全国楼盘全线七折;9月和10月,恒大单月销售额达1000亿元。

在官方宣传里,优惠力度和销售目标都堪称史无前例。今年前8个月,恒大合约销售额达4506亿元,与全年销售目标之间还差1994亿元,业绩压力不大。紧握“金九银十”良机,就是要降负债。

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12家参会房企2020年上半年“三道红线”情况 资料来源:国泰君安 纵横Plus整理

根据Wind和国泰君安的数据,在12家房企中,恒大是唯二的“红色档”房企。今年上半年,恒大剔除预收账款后的资产负债率为80.68%,净负债率为121.28%,现金短债比仅为0.35,“踩线”情况较去年继续恶化。留给恒大的时间不多了。

包括恒大在内,12家与会房企需9月底之前上交降档方案,明确一年内如何降档,三年内如何全面符合“三道红线”要求。如果没有达标,其全口径债务将被限制。从明年1月1日开始,“345新规”将在房地产行业全面落地。

02

红线落地,影响几何?

推行“三道红线”规则,是在“房住不炒”和振兴实体经济的大背景下实施的,目的是为了为控制房企有息负债的增长,化解房地产的金融风险,推进行业平稳健康发展。

按政策预期,政策实施后,“踩线”房企将最大限度地降低负债,优化资产负债表中的各项财务指标。

在销售端,最主要的手段就是降价促销,加速回款;在投资端,拿地更谨慎,甚至降低拿地比例。在“三道红线”之外,拿地销售比也是监管新规的主要考察的指标之一。

“科代表”恒大已经开始降价促销行动,更多的房企还在降价促销的路上,购房者很可能迎来“捡漏”机会。

“三道红线”如果按预期落地,低负债的“绿色档”房企将被打开“融资绿灯”,每年有15%的有息负债增长空间。而高负债的“红色档”房企则会被“扼住命运的喉咙”,融资受限,发展空间被进一步压缩。

吴建斌在博鳌房地产论坛的演讲中提到:“房地产市场做大规模,在目前我认为还是第一需要。但是在做规模扩张的过程中,一般可能会受到财务杠杆与经营杠杆的驱动,就像刚才的天平一样,当你的负债加得越大,你的规模也就越大。”

缺乏负债增量的支撑,通过加杠杆来做大规模的路子将被堵死,房企弯道超车的难度增加,马太效应将更加明显。这无疑将加速行业洗牌,进而优化竞争格局和行业生态。

但这只是一种理想状态。房地产行业以政策为上,但“上有政策,下有对策”。

03

重压之下,高负债房企何处去?

在刚刚过去的房企半年报披露季,包括碧桂园、恒大、万科、融创、绿城、中梁在内的诸多房企高管都对“三道红线”相关问题进行了回应。主要集中在表态要降负债或已在降负债,表达对公司负债达标的信心,或表示公司财务状况稳健等,并未提及具体的降负债手段。

实际上,除了降价促销和谨慎拿地之外,房企,尤其是高负债房企“降负债”的手段还有很多。

“三道红线”的调控目标是控制房企的有息负债,部分高负债房企很可能转向权益融资或表外融资,永续债就是其中的重要代表。永续债是一种权益而非债务,不规定到期期限,发行公司仅支付利息而无需偿还本金,还可以自行选择付息日及推迟付息日。

浏览房企2020年中报,永续债并不鲜见。到今年6月底,阳光城共发行50亿元永续债,华夏幸福发行31亿元永续债,而雅居乐、保利和招商蛇口的永续债规模达到136亿元、150亿元和202亿元。

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部分房企今年上半年持有永续债情况 资料来源:Choice 纵横Plus整理

恒大更以使用永续债见长,虽然恒大今年的中期业绩公告中未披露永续债金额,但包括永续债在内的非控股权益近1862亿元,占总权益的59%,严重压缩公司净利。

使用永续债在内的权益融资和表外融资方式,确实可以起到降低负债,美化资产负债表的作用。但欠债就要还钱,过度使用权益融资和表外融资,一旦企业资金链出现问题,这些“隐匿的”债务可能成为压倒企业的最后一根稻草。

当所有的融资手段都失效时,高负债房企不得不更加依靠“自身造血”,加速推盘成为重要的回款手段,这很可能加剧高负债房企的“高周转”现象。快速建设,快速销售,快速回款,快速偿债和再投资,通过这样的方式来支撑企业的生存和规模化发展。

如果“高周转”现象加剧,那新房的质量问题和维权现象将更加严重。

另外,通过分拆业务上市,转移有息负债也是房企降负债的常用手段,今年大热的分拆物业上市就是其中之一。迫切降负债的房企还可能走向断臂求生之路:出售项目,变卖股权,裁撤业绩较差的区域和事业部,精简人员,砍掉高投入低产出的多元化业务等等。

今年以来,高负债狂奔的泰禾和绿地先后分别被爆出挪用客户购房款,拖欠项目施工方工资等现象。

如此种种,乱象频发,这些都是行业监管层不愿意看到的。但“三道红线”如期落地,很可能会加剧这些情况。

如何解局?可能还要期待后续有更细化的政策方案出台。

来源:纵横Plus

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