黄奇帆:中国房地产的十大症结

 admin   2020-09-17 05:57   4 人阅读  0 条评论
原标题:黄奇帆:中国房地产的十大症结

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经济学家张五常曾经评价黄奇帆: “这个人思想细致紧密,组织力强,对数据的掌握有系统。他的经济发展策略跟我认识的一些其他地区的干部的构思相近,胜出的地方有三点。其一,奇帆兄的构思比较有系统,也比较清晰。其二是他做出来的有大气。其三最重要:遇到难题他能想出解决的妙方。“

也有人曾说,黄奇帆可能是中国最懂金融的市长了,从P2P推出时就直言会出大问题,而且任职重庆市长期间, 在常年保持房价低位的情况下,2014年,2015年GDP的增速都位居全国第一。

因为房地产行业对于整个国民经济的重要性,比如:

中国的房地产,和世界一样 ,是国民经济的支柱产业,不管一个城市在高速发展阶段,还是成熟老化阶段,房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%

同时, 房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料,房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起,是一个龙头产业。

不仅如此,它还是民生产业, 老百姓衣食住行,跟房地产息息相关,中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起,它又是财富的象征。

更有甚者, 房地产因为与庞大的资本和金融相伴,兴衰往往还会带来金融资产的膨胀或者坏账。单就防风险的角度,各国政府也必须重视房地产的稳定,毕竟很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。

所以,因为重要所有在意,黄奇帆就当今中国的房地产提出了 十个失衡之处。

黄奇帆:中国房地产的十大症结

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失衡之一:土地供应

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黄奇帆:中国房地产的十大症结

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这是我要讲的供地失衡的问题,很多失衡的状况,一旦了解了底细,就会发现逻辑上是想得通的,我们在经济调控中,应该有更务实更合理的调控方式。

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失衡之二:土地价格

这十年,一线城市的房价几乎涨了10倍以上,有时候大家会说这是通货膨胀现象, 十多年前,中国GDP 10多万亿的时候,贷款余额也就是10多万亿,现在是150多万亿,货币增加了十几倍,房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。

黄奇帆:中国房地产的十大症结

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失衡之三:房地产占用社会资源太大

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一个正常的城市, 每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%,否则就不可持续。

我们现在国家32个中心城市和直辖市,有5个城市,已经连续多年,房地产投资每年占整个GDP的60%以上,然后有16个城市比例偏高,当然也有少数五六个城市在10%几,这些城市发育不足。

房子卖得多,基础设施没有跟进,工商产业没有跟进,空城鬼城便会出现,各种情况都有。

这是第三个失衡,固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。

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失衡之四:绑架金融

早在2018年末, 人民币房地产贷款余额就为38.7万亿元,占总贷款的百分之二十七八,也就是说, 房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。

从这个角度讲,房地产绑架了太多的金融资源,也可以说 ,脱实就虚,这么多金融资源没有进入实体经济,都在房地产。

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失衡之五:税收

这些年, 中央加地方的财政收入,房地产差不多占了35%,听起来还好,但是因为中央没有房地产的收入,房地产收入属地化,所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。

在地方的税里面, 有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿,地方税总的10万亿,有4万亿与房地产关联,再加上土地出让金,预算外资金,叠加起来,将近8万亿。

讲这段话的意思是,整个地方的收入是多少呢? 一共是13万亿、14万亿,里面有接近8万亿,是和房地产有关的,如果地方政府离了房地产,是会断粮的,所以这也是太依赖房地产

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失衡之六:销售租赁比例

在美国和欧洲,所有的商业性房屋,50%左右销售,50%租赁。租赁有两类,一类是房产商自己开发的房产租赁,第二类是小业主老百姓有很多套房,自己住一套,其他的租赁,这就形成了50%的租赁市场。

新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前,我们都住在政府集体企业的公房中,产权归公家,分配的房子归你租用,不是你的产权,也不能买卖。

这十年开发的房屋, 每年十几亿平方米,作为租用的,不到10%,90%以上的商品房都是买卖,这个市场是畸形的。

租赁市场有3个不足 :第一,租赁者是弱势群体,没有谈判的能力,租房的人和企业,可以随心所欲地调租金;

第二,随意把房子收走;

第三,各种重要的公权部门,没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇,租了房子的上不了这个学区的学校,必须买房,医疗也是这样,医保的服务都和产权房有关,入户也是,买房满几年可以入户,租房就不行。

老百姓有了这个心态之后,会觉得我现在租房子是没办法,只要有一天,稍微有条件就买产权房,总之把租赁当成短暂的没办法的办法。

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失衡之七:房价收入比

六七年家庭收入买套房是个合理的年限,我们现在实际情况,均价对均价, 一线城市一般都在40年左右。

纽约、伦敦市中心的房子也不便宜,但是按伦敦房子的均价, 家庭户均收入10年以内也可以买到房。

总得来说,我们高得离谱。

一般的二线城市,在20多年,当然也有边缘一些的地方,五六年。

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失衡之八:房地产内部结构

黄奇帆:中国房地产的十大症结

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失衡之九:市场秩序

比如原来规划用途是写字楼的去造住宅,原来是工业后来做商业, 随便转化用途,随意变换容积率,可能政府知道了,罚款一下。

各种乱象很多。 房产销售时,商铺的面积切碎了卖,卖不掉了,售后返租,实际上是高息揽储,最后坏账,变成社会不稳定的源头。

房产商在融资的时候,高利贷,职工系统乱集资,社会上骗老百姓乱集资,都是房产商在开发中的乱象。

还有一种,批了土地后,两年必须启动开发,三五年完成, 太多的房产商囤积了地十年没有开发,这十年来,房价涨了10倍,什么活也不干,利润增加10倍。

政府土地储备很少,开发商土地多多,囤地,囤房,卖不掉的房,切碎了卖,售后返租,当股票一样的当成标准化的再卖。

这些都是要加强管理。

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失衡之十:调控方向

失衡是政府本身在管理房地产时,经济下行希望刺激房地产,往东调,房地产泡沫来了以后,希望压住它,稳住它,不让它乱涨价,往西调。

现在房地产调控是有这种不东不西的状态。

再有呢,采取的办法行政性的居多, 短期的措施缺少理性的长周期措施,缺少法律性措施,缺少经济逻辑、经济杠杆措施。

比较多的是需求侧的调调控控,紧紧松松,在供给上进行有效的结构性调控比较少。这就是我们在调控方面的缺陷。

© 以上十项,是房地产失衡的具体表现,这种失衡会带来三个后果:

实体经济脱实就虚,土地成本高,房价高,对搞实体经济的投资肯定是不划算的。

实体经济看到搞房地产那么轻松, 卖套房比它好几年赚的都多,有点钱就不再往实体投,都投到房地产。

实体经济的职工 ,也因为房地产价格过高,招来的人才买不起房,没地方住。

从长周期来说,房地产是必须要有的, 但是高房价造成的后果,对实体经济的伤害是不言而喻的。

柳 俊丨中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇产业联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总

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