香港REITs该不该抄底?

 admin   2020-10-16 05:55   10 人阅读  0 条评论
原标题:香港REITs该不该抄底?| 资本市场

作者丨 Kai 编辑丨韩玮烨 排版丨楚斯

来源丨地产资管网(ID:thefutureX)

香港资本市场即将迎来一次拓荒。

10月15日,三星资管宣布,香港首支房地产投资信托基金ETF——三星亚太高息房地产信托于港交所上市,上市价为2.5美元,该指数的指示性股息率为5.73%。

香港首支纯REITs ETF诞生的背后

下图是该ETF基金前五大重仓REITs。根据基金募资计划,这只ETF将追踪标普高收益亚太地区房地产投资信托精选指数的表现,涵盖在澳洲、香港、日本及新加坡等地已上市的REITs,底层项目包括写字楼、公寓、酒店、货仓、医院、商场、停车场等。

三星亚太高息房地产信托五大重仓股指数比重

香港REITs该不该抄底?

数据来源:三星亚太高息房地产信托

目前在港股市场已经发行的多只ETF基金都持有一定比例的REITs,如韩国未来资产发行的恒生高股息率ETF,其成份股中就包含同样在港交所上市的置富产业信托;另有力宝投资推出的力宝专选中港地产ETF,也持有多只港股REITs。区别于这些基金, 即将发行的三星亚太高股息房地产信托ETF,只投资REITs,不持有其他股票,所以具有里程碑式的意义。

这只纯粹的REITs ETF问世的背后是全球REITs在疫情以来出现了价格上的重挫,无论美国、香港、新加坡、澳洲、日本还是欧洲;还要考虑到,在各国央行实施超宽松货币政策、全球主要股市受到刺激实现触底反弹之后,REITs依然处在低谷中,没有出现V型的复苏。

有些投资者看到了机会。

比如巴菲特的伯克希尔哈撒韦在二季度将REITs的持仓调高至投资比例上限,比如日本央行在疫情过后没有减持J-REITs资产,而选择继续持有;再比如中国境内也有资产持有者为参与基建类公募REITs的首次上市做好了准备。

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在疫情之前,全球REITs有足够诱人的业绩回报。依据美国REITs协会统计,从1999年2月到2020年2月,富时房地产信托协会全股票REITs指数的年化收益率达到了15.49%,高过同期的标普500指数8.15%的回报,也高过反映小盘股走势的罗素2000成长指数7.93%的回报。

距离国内投资者最近的REITs市场无疑是香港,香港REITs也持有许多内地写字楼、购物中心和工业园区。

目前REITs作为高股息回报的权益资产,是否值得抄底?我们也可以从香港市场的表现一窥究竟。

港股REITs为什么跑输恒指?

2020年2月-10月恒生指数水平及回报率

香港REITs该不该抄底?

数据来源:汇丰指数

睿和智库制图

我们先来看两组回报率表现的图表:上组图显示,2020年初至今恒生房地产基金指数(覆盖香港REITs)的综合回报率(包括股价和股息)是-26.94%,低于恒生指数和恒生中国内地地产指数。房地产产业链的相关权益资产中,只有物业管理行业指数在今年的回报表现优于大市。

2016年7月-2020年7月恒生指数水平及回报率

香港REITs该不该抄底?

数据来源:汇丰指数

睿和智库制图

第二组图是最近五年来的回报率表现,可以看出相对恒生指数(蓝线),内房股指数(红线)明显具备超额回报,REITs指数(绿线)具备周期性的超额回报,最显著的一段是2018年下半年至2019年上半年。但自此以后,香港REITs的表现急转直下。

总结下来,有两点值得记录的经验:

香港REITs缺乏回报弹性,更多时候追随恒生指数大势同起同落;

本轮香港REITs的下行周期起点不是新冠疫情,而是2019年下半年开始急剧恶化的香港社会局势。

这也反映了REITs的两个特点:它不是防御性的投资选择——市场行情不好的时候它的表现可能会更糟糕;它也不是进攻性的投机选择——市场行情好的时候,它只是勉强地跟随上涨。

不过,在低谷中的REITs,高股息率回报的价值可能会凸显出来。

股息率的基础是分红,分红的基础是资产收租的能力。所以抄底REITs不应该押注股票价格的拐点,而是要押注生息资产带来租金回报的拐点。如果租金回报回升,那么低价格REITs的高股息率就有保障,进而带动更多市场上的筹码移仓配置REITs,助推其价格回升。

该不该抄底?

香港REITs的收租资产以香港不动产为主,以港外不动产为辅。所以简单来讲,香港REITs租金回报的拐点主要对应香港零售业和写字楼的景气回升拐点。眼下,香港购物中心和写字楼的景气回升仍看不见苗头。

零售业方面,香港特区政府统计处9月30日公布的数据显示,8月零售业总销货价值临时估计为256亿港元,同比下跌13.1%,跌幅较7月下跌23.1%收窄,但仍录得连续19个月下跌。

今年前8个月,内地访港旅客仅为268.9万人次,按年暴跌92.2%。同期,香港零售业总销货价值临时值同比下跌30.2%。负面影响远不只是疫情,海南的免税购物中心可能就此替代香港的百货大楼。

写字楼方面,戴德梁行数据显示,三季度全港各主要商业区的整体待租率全面上升,高达11.6%,为2005年后新高。而中区、湾仔及铜锣湾、港岛南、尖沙咀、东九龙及西九龙的待租率,全部均升至超过10%。当中最严峻为西九龙,商厦待租率为16.6%,按年大升10.1个百分点,而中区商厦待租率为10.1%,按年增2.7个百分点。

尤其是中环地区的待租率显著上升,戴德梁行预期该区租金将持续受压,未来3个月会下跌5-10%,去中环化的情况仍会持续。

应对不利局面,香港REITs也在想办法,比如领展房托在9月底收购了伦敦金丝雀码头The Cabot写字楼,这是领展第一次收购英国不动产;比如冠君产业信托于4月底宣布受让香港医思医疗集团的部分股份,后者是冠君旗下花园道三号大厦的最大租户,按照每股4.2港元的配售价格,这笔股份总价与5个月的租金3390万元相抵,但不会为投资者带来新增分红。

香港商业地产空置率

香港REITs该不该抄底?

数据来源:东北证券,Wind

睿和智库制图

我们应该意识到,社会动荡以及新冠疫情只是加深了港股REITs的危机,而不是危机的根源。如果香港商业地产的租金增速见顶,也意味着其REITs的成长性见顶。这是港股REITs面临的最大挑战。目前更值得关注的少数工业类、医疗类的香港REITs。

对于全球REITs资产,其投资逻辑也应遵循经济基本面回升带动的租金回报复苏,而不是看到便宜就去捡。REITs不是抗周期品种,而是抗通胀品种。

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