股市分析:聊一聊万科

 admin   2020-10-18 05:54   10 人阅读  0 条评论
原标题:股市分析:聊一聊万科

第一,整个行业的情况怎样?同在A股的保利地产,PE不到7倍,金地集团不到6.5倍,招商蛇口静态市盈率也只有7.6倍。当年的“招保万金”中,万科还算估值稍微高点的,这也符合万科在行业中的龙头地位,估值有一定的溢价。从行业上看,大家估值都低,万科估值低,是跟着行业一起低的,不是单单万科低,这就是市场一致认为房地产行业进入下行周期的结果。

第二,在行业不被看好的情况下,万科的经营是否还继续优秀?这时,就需要细细地去报表里面找答案了。

在资本市场做投资,了解一个企业最重要的工具就是企业定期发布的报表了。特别是优秀公司的报表,清晰明确,且报表中对整个行业的分析也给投资者一个非常重要的对行业的信息来源。打开20年的中报,先看看公司对房地产市场的分析有几个结论:

1、全国商品房销售量同比有所下滑,但降幅逐步收窄。

2、重点城市供应、成交面积均呈现恢复态势。

3、房地产开发投资金额和新开工面积逐步改善。

4、疫情后各地加大土地供应。

5、房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性。

以上5个结论都有相应的数据分析作为支撑,如果自己不是掌握比公司更多的关键信息,或者你从以上得出相关结论的数据分析中看出猫腻,那相信公司对行业的分析是胜算概率比较大的。我选择相信,就目前来看,房地产行业受到疫情负面影响,但目前正在逐步脱离泥潭,重新回到增长的路上。关于第5点,因为在中报出来之后,出台了3条红线政策,第5点我认为需要修改成金融政策稍微偏紧,国家控制金融风险的压力,部分会传导给房地产企业。总体的结论就是:疫情后行业正在逐步恢复,但同时,金融政策稍微偏紧,更强调风险控制,行业进入平稳期,继续大规模高速增长几乎不可能了。如果总结到这里就得出要卖出万科的股票,那或许有些草率了。以上分析是针对整个行业的,可以说行业进入整合期、存量市场博弈期,对整个行业来说当然比较苦,但博弈过后总会有王者胜出,就像十多年前的白电市场,格力和美的的胜出,造就了现在白电市场双寡头的心态。

那万科会不会成为房地产市场博弈过后留下的王者呢?那我们接着从最新的经营情况分析去判断这个概率是高,还是低。

20年上半年,万科实现收入1463亿,同比增长5.1%,归母利润125亿,同比增长5.6%;其中房地产开发,收入1381亿,同比增长3.8%,物业服务收入66亿,同比增长26.8%,其他业务15亿(包括物流、长租公寓租金等),同比增长44.2%;从总体上看,除了房地产开发增长放缓,物业服务和其他业务增速都是喜人的,收入达到81亿,简单粗暴算全年超160亿,可以贡献超40亿的营业利润,但看这部分,是不是觉得还是挺喜人的?如果按现在市场对物业公司的估值,给个50倍是很正常的,所以这些业务虽然收入不是很大,但未来可期,增长迅速,且属于轻资产,有粘性的业务,应该值个大几百亿的估值。这些业务万科蜕变的基础,如果能继续保持现在的发展势头,这部分业务将在几年后再造一个万科。说完好的,看看不太好的,房地产开发仍然占到公司94.4%的营业收入,也就是说,上面说的再造一个万科,目前还处在萌芽阶段,还很脆弱,不确定性还比较多,所以才导致目前万科的估值,是按房地产开放商的估值给的,目前的估值并未充分反应物业和物流这两块的业务。

所以,万科要实现第二次的增长,最重要的还是保住房地产开放的业务,在接下来的赤膊厮杀阶段,能够平稳的活下去,这是其他业务蓬勃发展的根本,有了这个根本,万科实现第二次的飞跃不是梦。

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那就接着分析房地产开发业务吧。现看现在三条红线,货币短债比和净负载率,万科都在红线下,分别是1.72和34.8%,提除预收款资产负载率是76.5%,这是万科唯一踩的红线,但其实这条红线万科可以很容易地做到红线之下(万科有6000多亿的合同负债,加快一些结算进度,这个总的负载率是比较容易下降的)。也就是说,政府在房地产开发商上切了一刀,左边是目前经营风险较低的选手(蓝队),右边是目前经营风险高的选手(红队),万科可以算在左边蓝队里面。接下来的故事可以这样演义了:以我们熟悉的篮球比赛为例。左边的篮球队员个个状态正佳、精神饱满,赛前还得到充分休息,且历史上已经取得了较多的名誉,比如得分王、最佳防守队员、最佳阵容等等,轻装上阵,斗志很高;右边的选手呢,虽然在前几场比赛中突突得比较狠,证明了自己的得分能力,但防守方面比较糟糕,漏洞百出,而且由于前期突得太多,目前伤病缠身,状态萎靡,且多个主力球员身背4次犯规;如果这样开始下半场,那蓝队胜率是很高的,在蓝队中,主力队员发挥好,数据不停地往上刷也是比较大概率事件。万科这个主力队员,继续保持稳健经营,那很有可能还拿个MVP呢。(以上只是笔者的演义)

现在再来看看资产负债表。先看负债端,万科现在的钱都从哪来的,欠了谁的钱。

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我们归一下类:

需要付利息的欠款有:短期借款、一年内到期的非流动负债(主要是长期借款和债券)、长期借款、应付债券,约2755亿,45亿,大概的资金成本不足4%(此处是很粗暴的估算,作为参考),其他无息的资金约12400亿,从这个负债结构看,公司借了很多不用付利息的钱在运营,好事。

再来看资产端,同样做一下梳理:现金类资产2017亿,应收款2416亿(但这里需要注释下,土地保证金、合营联营类企业往来款,这类应收是比较有保障的),土地储备9452亿(基本保障了后面4~5年的新增开发土地储备),投资的股权有1304亿(主要是合营、联营企业),投资的物业802亿(按成本价计入),预付增值税258亿,房租218亿,固定资产148亿,还有其他的待摊销的装修费和无形资产有130多亿。这里面,包括投资性房产、固定资产中持有的房产等,都是按成本价计算的,这表现了万科一贯保守稳健的会计政策。

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大体总结一下,万科19年的净利润551亿,为了每年赚这500多亿的利润,他筹集了15150亿的资金,再加上股东的权益约3000亿:

1)其中拿了9500(52%)的资金用于购置土地,用于保障为了5年内新房的滚动开发,保障有房可卖;

2)其中5318亿(28%)用于经营中往来款,包括应收款、预付工程款、装修费、合营联营企业款、租金等等,这部分资金保障了企业的日常经营;

3)200亿左右的固定资产和无形资产,这部分保障了企业的正常运转;

4)投资了800亿左右的房产,用于出租或者等升值后卖出;

5)还预付了258亿的税,可以用来以后抵扣税款;

6)最后手里剩了约2000亿的现金,用于做周转,保证资金链的健康;

公司一年内到期的债务约1000亿,还掉后手里还有1000亿的现金,跟运营资金比约为20%,从这个比例看,如果公司不是自己作死,基本上是能保证公司业务的正常运转的。

所以,总体上看,公司的财务状况良好,手里有充足的现金储备和项目储备,就算遇到市场的寒冬,这些储备是足够公司过冬的。剩下的就看管理层的经营能力了,从历史情况看,他们的能力在行业内是顶尖的。从以上的分析看,下半场的比赛中,万科是很有机会拿的比较好的成绩,甚至是MVP的,万科在下半场的比赛中,获胜的概率是比较高的。

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