从一个四线内陆小城的房价分析,看未来房地产价格走势

 admin   2020-10-19 05:56   12 人阅读  0 条评论
原标题:从一个四线内陆小城的房价分析,看未来房地产价格走势

从一个四线内陆小城的房价分析,看未来房地产价格走势

山西省长治市是一个四线内陆小城市,但近几年房价飙升,涨幅居然超过全国90%的城市,是何道理?前段时间我分析一了下其中原因,在此展示一下分析过程,并推而广之,看看未来中国房地产的走势。

一、依据的经济学原理

根据经济学原理,价格是由供求关系决定的。那么,供求关系如何决定价格呢?举个简单的例子:假如市场上有100人接受一万的价格,100人接受九千的价格,100人接受八千的价格,100人接受七千的价格。那么如果市场上只有100套房供应,价格就会是一万,有200套房供应,价格就会是九千,有300套房供应,价格就会是八千,有400套房供应,价格就会是七千了。

原理就是这么简单!我认为原理越简单越好,要先抓住主要变量,等得出结论后再考虑次要变量的影响,进行微调就行了。

按此方法,如果我们能分析出在不同价位上长治有多少需求,再找到同期的供应量,一对就可以找到长治房价飙升的原因了。

二、长治各阶层收入分布

前面说到房价是由供求关系决定的,所以我们需要先来分析需求端的情况。买房需求人人都有,但要变成实际需求还是得能拿出钱来,所以接下来主要讨论长治人的收入分布情况。

网上有很多中国各阶层收入表,大都是搞营销的瞎编的,用悬殊的差距刺激人捞钱的欲望。具体到长治的更是查不到。但国家统计局发布有2019年全国居民五等份分组人均可支配收入数据,我们可以由此来推出长治家庭五等份分组户均年收入表,如图所示。

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第一列是全国居民收入分布,第二列是估算出的长治居民收入分布。怎么算呢?全国城镇居民人均可支配收入为42395,长治为34426,都在中上区间,因此按这个比例估算长治中上组数据。全国居民平均可支配收入30733,长治为25731,可估算中等组。全国农村居民可支配收入16021,长治为15151,可估算中下组。而且可以看到,越高的组别长治和全国差距越大,越低的组别差距越小,比如中下组差距为6%,所以最低组可估算为一致。然后再根据平均数公式倒推出高收入组数据。

第三列是估算出的长治家庭收入分布。2018年长治人口3468120,户数1188814,平均每户近3人。但城区51.58万人,12.45万户,每户超过4人。说明高收入家庭人口更多,最低组别则多是留守老人了。所以依次按图中系数相乘,得出家庭收入分布估算数据。

由第二列数据我们可以看到,长治前20%的人,也就是说有70万人的人均可支配收入平均达到五万多,而这些人多数应该住在潞州区,所以当我们看到《2020年潞州区住房困难户人均可支配收入认定标准》里“人均收入28000的是低收入家庭,人均收入34426的是中下收入家庭。”的时候,就不必奇怪了。

三、长治人能买得起多贵的房子

前面我们估算出了长治家庭年收入分布情况,接下来我们看看这些家庭都能买得起多贵的房子。

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咱们再细分一下。比如前20%的高收入家庭,平均收入是214048(如图第一列),我们都知道在收入统计里平均数会略高于中位数,所以可以简化为中位数约20万,也就是说前10%的家庭年收入高于20万。以此类推,得出第二列。

接下来推导第三列,还是以最高收入家庭为例。一般来说,买房时首付不是事儿,办法多的是。还贷能力才是瓶颈,按银行要求,还款额不得高于收入一半,这些家庭又多是两三套房,年龄也比较大,所以贷款利率会高点儿,期限会短点儿,他们的需求则多是大房子。

因此,按照这些情况,结合贷款政策,可推出这些家庭能够承担的房价在1.2万元以上。这样的家庭长治大约有8万多户。同理,可推出能买得起九千房子的有20万户,能买得起七千房子的有23万户,能买得起五千房子的也有23万户。

能买得起并不意味着就会去买,所以这只是承受能力,而不是真实需求。那么,各价位段上到底有多少真实需求呢?还得继续细分。

四、农村有多少买得起市里房子的?

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还是从2019长治居民收入分布数据(图中第一列)出发,算一下前三组平均数为35451,后三组平均数为14420。再查可知长治2019年城镇居民人均可支配收入为34426,略低于前三组。农村居民人均可支配收入为15151,略高于后三组。

于是将第一列每组以虚线再平分开,变成第二列。城镇居民收入主要集中在上七格,农村居民收入主要集中在下七格。并非说城镇就没有很低的,农村就没有很高的,只是比例很小,为了简化分析,我们忽略一下。

网上还可查到目前长治城镇化率接近55%,那么除掉上三格代表的30%,中间四格所代表的40%里有25%是城镇居民。农村居民则占了中间四格里剩下的15%和下三格代表的30%。

再对应上节我们推出的全市居民各价位可承担户数(第三列),将中间交叉部分按3:5比例分开,可得出农村居民能买得起七千价位的有8.6万户,买得起五千价位的也有8.6万户。

我们再定义一下什么是市里,就是说未来的长治主城区。从目前发展趋势看,包括老城区、西北滨湖新区(原郊区)、东北高铁高新片区(含部分潞城区)和城南经开区(含部分上党区)四大块儿。目前这个区域房价最低也快七千了,所以农村能买得起市里房子的大约有8.6万户。五千价位段则主要对应县城房价,因我们主要分析市里,所以这部分需求就不说了。

接下来我们再把城镇居民的住房拥有情况说一下。

五、城镇家庭都有几套房子?

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前面我们推出农村居民购买力的同时也得到了城镇居民购买力数据,如图第一列。今天看看他们目前拥有住房的情况。

根据今年初央行发布的中国家庭资产报告,目前全国城镇家庭住房自有率达到96%,也就是说只有4%的家庭暂无住房,长治情况也会差不多,因此可估算约2.3万户还没有住房,不考虑少数特殊情况的话,可视作全部在低收入组里。

拥有三套住房及以上的家庭占比10.5%,约6万户,我们看做全在高收入组里。两套住房的占比31%,约17.6万户。剩下的就是一套住房的了。从高到低依次排下来,形成图中第二列的分布格局(因空间关系,间距未按比例划分,仅是示意),这就是长治城镇家庭购买力及住房拥有情况。

下面我们再把城镇家庭细分为市里和县里两级,加上农村家庭推出总需求。

六、总需求

查了查,主城区只有2017年的数据。没办法,还是一半靠数据,一半靠推理,把市区的分出来了,具体过程略过,咱们把细分后的结果列个总表,如图所示。

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先看第一第二行,购买力在一万二以上价位的市里有两万户,县里有六万户。他们房多钱也多,为了下一代,他们在大城市买房的可能性要大于在长治买。有人说“高铁一通,人去楼空。”,大多数人都去不了,有实力去无非是他们。但市里一万二以上的房子不多,掰着手指头也数得过来,这里面很少一部分人买就撑起来了。这一小部分需求可以看做改善需求,那些大别墅、洋房大平层、核心学区房就是给他们准备的。

再看第三第四行,九千到一万二这个价位段购买力强大,市里县里各十万大军。市里的是改善需求,县里的就是刚需了。

接下来第五第六行,七千到九千价位段,市里的需求不多,一万户,而且这个价位段对应的收入水平在潞州区可以申请经济适用房,忽略不计。主要是县里和乡村两级,有22万户刚需大军。

通过以上分析,可以看到,不算改善需求,未来要进城的有32万户,九十多万人。有人说不会那么多吧?会!我在以前的文章中分析过,等城市化进程结束,长治主城区还会净增五六十万人口,那时候主城区的边界就会扩展到长北、潞城和韩店了(如图二)。没办法,是人都想往高处走,县里的要来市里,市里的要去省里,一增一减就剩五六十万了。

综合以上,城镇化完成之前主城区九千以上价位约有10万改善,10万刚需,七千到九千有22万刚需,共42万需求。10万改善会腾出10万二手房,所以新房还需32万套。

那么,城镇化还需多少年呢?估计还得二三十年,按25年算的话,每年需求新房约1.3万套。也就是说每年市场供给1.3万套的话将是平衡状态,房价仅随收入微涨。

但人性的弱点是买涨不买跌,看见涨就会有人投资,造成需求上升,房价过快上涨。开发商一看有钱可赚,会加速开发,供给量上升。上升超过均衡量50%,也就是供给达到2万套,会出现转折,房价横盘。横盘一段时间后,投资需求退出,房价下跌。开发商看无利可图,也会降低开发力度,供给量下降。当跌破均衡点,低到1万套的时候,供小于求,此时购买力也已随时间流逝而提高,房价再次进入上升阶段。

这就是一个波段,大约十年。长治本次波段大概从18年开始的,下面我们查一下近几年的供给,看看长治房价飙升的原因。

七、上一波段的过程和本轮飙升的原因

需求端的数据不好找,供给端的数据更难寻。在统计局的网站上翻了翻,只能找到18年以前的。我把06年到18年的数据抄下来,看看上一个波段发生了什么。

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第一行是销售面积,这里包含全市各县区,但不包含那些手续不全的小产权房。第二行是销售额。第三行是我用销售额除以销售面积得出的比值,应该接近房价。由此我们可以看到,因次贷危机,07到08微跌,是上上个波段的尾声。09四万亿刺激之下大涨,开启了新波段,直到17微跌,历时九年多。18年是现在这个波段的起始。

其中09到12是快速上涨期,四年。13到15横盘三年,16、17微跌两年。这和我的记忆差不多,只是感觉起伏被熨平了。也许因为这些数据包括各县区吧。我记忆中主城区房价07年就达到了三千多,08微跌,09到12从三千快速上涨到了五千多。13到15横盘微涨到六千多,16、17微跌。18年从六千多起步,现在九千多了。

我们再看最后一行投资额,13年是上一波段的高峰,一方面是国家控制信贷,一方面也说明开发商的嗅觉还是最灵敏的,他们在横盘前提前刹了车。但从第一行销售面积可以看出老百姓还在买买买,而且增长迅速,为啥?因为那几年长治路网建设很快,市到县的快速路,县到乡,乡到村的各级路网建设使得通勤便利,更多家庭开始到上一级区域购房。

第四行是施工面积,参考价值不大。第五行是竣工面积,对比第一行销售面积,可以看出竣工面积滞后于销售面积,因为房子都是先卖再竣工。

看供给量,我们还是得重点看第一行销售面积。因为中国住房市场一直处于卖方市场,销售量即可看做供给量,就像小米手机的饥饿营销一样,供应多少决定了卖出多少。这个不断增长的数据也说明了需求的旺盛。

可以看到,16年198万平方米,按长治主流120平三房来看,接近1.7万套。17年250万平方米,超过了两万套。当然,这其中包括各县区的,差不多一半吧,需剔除。但同时,我们知道那时候五证不全的、小产权的也十分猖獗,完全可以顶替县区数量。所以房价出现下跌。

18年的时候,由于前几年开发商减少投资,供给量下降到214万平方米,已不足两万套,剔除各县区,主城区已不足一万套。特别是长治出台了对小产权房的最严打击政策,导致供给量严重下滑,从而开启了新一轮的暴涨。19年供给也没有多大起色,继续暴涨。今年城南供应增多,具体数量没有找到统计数据,但显然不足一万套,所以继续飙升。

八、影响房价的主要因素

根据以上分析,可以看到影响房价的主要因素有以下几个方面。

1、收入水平

收入水平决定了购买力。放眼全世界,每个国家货币都超发,收入水平一直水涨船高。这个除非经济出现大问题、大萧条才会导致收入的短期下跌。因此,购买力大概率持续上升,每十年翻个倍还是很轻松的。

2、人口总量和城镇化水平

人口总量与城镇化缺口的乘积就是未来的刚需总需求量。中国目前还有20%以上的缺口,也就是说还有三亿人要进城。预计以国家级中心城市为核心的城市群将来还会吸纳一亿,比如郑州将来再吸纳五百万,周边再吸纳五百万。以二线城市为主的几十个城市吸纳一亿,比如太原再吸纳二三百万。剩下一亿被三百来个三四线城市瓜分,比如长治市区再吸纳四五十万。

3、供给量

刚需需求量有三亿,人均五十平米的话就是150亿平米。目前全国住宅供应量每年在15亿平米左右,所以有人说房地产还能有十年的白银时代,房价还会和收入增长持平。之后就只有纯改善需求了,到那时,房价将慢于收入增长。

4、国家政策

前三项是影响房价的主要变量,这三个决定了房价继续涨是大概率事件。国家政策是扰动項,将影响涨幅和涨速。以目前的国家政策来看,有两个主要目的。

一是限购,防止涨幅过大,防止出现历史上土地兼并一样的房产兼并,形成大地主和佃户一样的大包租公和租户的对立,导致社会不稳定。所以国家政策在控制需求端,各种限,限资格、限贷款、限出售……

二是限速,防止城镇化过快完成。怎么说呢,玩过烧烤吧,就那么些木炭,火烧的太快肯定不行,炭早早烧没了肉怎么烤?得慢慢烧慢慢烤。房地产业还是目前最大的经济支柱,很快搞完的话,新支柱产业还没培育起来,接不上咋办?所以可以看到政策也在控制供应端,各种控,控土地出让、控房企贷款、三条红线、等等。

这样供求两端都堵,让房地产小火慢炖,给高新技术产业发展留出足够的时间,将来接续上了就行了。因此预计白银时代会再延长十来年。

九、未来房地产走势

通过以上分析,中国房地产白银时代还将有二十年以上,房价再涨四五倍的概率很大,除非出现极大的黑天鹅事件。当然中间还会有两三次小波折,那就是投资买房的最佳时机。当然,对于刚需来说,最佳时机永远就在当下,因为您有现实的需求,无论将来涨跌,您先用上了,就是价值。没需求的投资客还是等等小波折,留点儿空间给更需要的人,也免于在房价下挫时引起心痛。

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