“穿透式”资金监管在即 “明股实债”漏洞被堵 看房企怎么绞尽脑汁降负债?

 admin   2020-11-20 05:55   9 人阅读  0 条评论
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金融界网站讯11月17日,央行行长易纲发表政策研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》,强调“要加强对房地产市场融资状况的全面监测,按照‘因城施策’原则,强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理,监测居民债务收入比和房地产贷款的集中度。”

这一表态是在近期银保监会接连两份重磅监管政策对准房地产金融监管之后,央行最高层的直接发声,因此被市场解读为对房地产企业要严格实行“345政策”的信号。为满足“三条红线”监管要求,近来多家企业开始了各种“花样”自救手段,分拆上市、甩卖资产、回购债务、借新还旧,以期降低负债率。

降低负债手段多 民企分拆上市忙

8月20日,央行和住建部召开房企座谈会之后出台了“345”新规,即将剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍三个阙值设置为“三条红线”,根据房企财务指标对“三道红线”“踩线”的数量不同,将其分为“红、橙、黄、绿”四档,每降低一档,融资规模上限增加5%。

此外,如果连续三个年度经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额的40%,则房企需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排,其信用债发行、信托融资、资管产品、海外融资等主要融资渠道将会受到限制。

这一监管政策的设置短期内无疑于直接抓住了房企融资的“七寸”。虽然短期“345新政”的提出会带来阵痛,但是从长远看,能够倒逼房企“瘦身”去金融化,将更多力量与资源投入切实做强产品与服务的方面来,有利于房企的健康可持续发展。

一般而言,要想降低负债率,房企可以采用的方法包括:加快收回应收款项并偿还债务;吸收投资增加资本项目;提质增收增利、降低费用;“明股实债”等办法。

其中,通过分拆上市的方法吸收社会资本投入,是港股地产企业的通行做法。一旦资产分拆上市成功,能够拓展更多渠道进行融资,缓解财务压力,达到降低母公司负债率的目的;同时还能够有效提升母公司集团的估值水平,可谓一举两得。

据金融界上市公司研究院不完全统计,截至发稿,共有37家物管企业已在港挂牌上市,恒大物业、华润万象生活已经通过聆讯,佳源服务控股、建发物业、远洋服务、宋都服务、荣万家生活服务、和融信服务正等待通过聆讯。

今年港股上市的物业企业一览表

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制表:金融界上市公司研究院 数据来源:巨灵资讯

但是过于频繁的分拆也造成了香港市场的拥挤。今年上市的13家物管企业,除了18日和19日刚刚上市的金科服务和融创服务之外,其他物管企业股价均为下跌,跌幅最大的是兴业物联。

亏损资产大甩卖 国有房企忙瘦身

与民营港股房企频频分拆上市的手法不同,不少央企、国企背景的房企近来加紧了项目资产转让。

央企和地方国有企业出于国有资产增值保值的需求,往往会在产权交易所挂牌交易。以北京产权交易所公开信息梳理统计,11月2日-19日,房地产行业产权转让项目共有18个,相当于今年前10个月在北交所房产挂牌转让项目的总和。

这些项目中,主业为房地产的央企旗下公司转让项目比较受到市场关注。招商局集团旗下招商蛇口(001979.SZ)先后转让的两个房地产项目,华侨城集团旗下华侨城(000069.SZ)于先后转让两个房地产项目,以及中化集团旗下中国金茂先后3次转让的子公司房地产项目股权,都是亏损状态。这种大规模的集体剥离房产项目的高潮,上一次出现则是在2010年前后的“央企退房”令时代。

此外,还有多家上市公司发布公告,转让旗下资产。如珠海地方国企华发股份(600325.SH)12日公告称,拟将公司持有的华发景龙50%股权、建泰建设40%股权出售予维业股份(300621.SZ)。对于此番转让旗下子公司股权的目的,华发股份表示是“为进一步优化公司业务结构,聚焦房地产主营业务的发展”。

“借新还旧”利率降 债务回购主动行

上面两种降负债方法都具有一定的局限性,如分拆上市对企业的资本运作能力要求很高,而剥离资产则有可能短期难以找到“接盘侠”。相比之下,更多的企业采取的是“借新还旧”的办法。

华发股份大股东珠海华发集团有限公司18日宣布,拟发布第四期25亿元公司债,用于偿还华发股份到期债务。最新公告显示,本次发行的25亿元公司债,票面利率询价区间为3.8%-5.0%,发行人和簿记管理人将于2020年11月19日(T-1日)向投资者利率询价,并根据询价结果确定本期债券的最终票面利率。该笔证券是在中国证券监督管理委员会“证监许可[2020]727号”批准华发集团向专业投资者公开发行面值总额不超过人民币200亿元的公司债券,采取分期发行的方式。

此外,旭辉控股集团(0884.HK)宣布,针对2021年上半年到期的两只债券及可回售的永续债进行要约回购,回购规模达4.2亿美元。由于11月8日旭辉发行的3.5亿美元超低息优先票据,债券期限5.5年,发行利率为5.25%,是其境外发债利率的历史最低记录。因此,这次操作就是典型的“借新还旧”,属于主动进行的债务管理措施,使企业能够以更低息、更长期债务对临期旧债务的置换,将有效降低平均融资成本,拉长债务久期,优化债务结构。

平均负债有所降 个别企业反增长

在“三条红线”政策的压顶之下,今年三季度房企的负债率有所改善。根据金融界上市公司研究院三季报的统计研究,129家A股房企中,净负债率均值比今年中报的87%下降了近1个点,剔除预收款项的资产负债率较中报的59%下降了也将近1个百分点,货币资金与短期债务比上升了0.6。

特别是不少龙头企业降负债效果明显。上述提到的几家房企,招商蛇口已经从橙色转为黄色,华侨城由黄色转为绿色,华发股份由红色转为橙色,净负债率下降了20个百分点。

但是不能忽视的是,还有55家房企的净负债率较同期有所提升,剔除应收项目的资产负债率上升的企业家数更多,达到65家。还有不少龙头企业负债“不降反升”。例如绿地控股(600606.SH)的净负债率上升3个百分点,天健集团净负债率则从82%一举增长到100%,超过了警戒线,由黄色转为橙色。中交地产今年中报和三季报负债激增,净负债率从去年年报的84%增长到中报的238%,三季度也达到了227%。

保险不得投房地产 信托融资被监管

虽然“降负债”的任务紧迫,手段多种,但不能“慌不择路”。在多种降负债的方法中,有一种“明股实债”的操作,以其明面上是入股、实际上是借债的花式手法,曾经受到一些企业的追捧。

值得注意的是,11月以来银保监会接连发布两份重磅通知,一份是《关于保险资金财务性股权投资有关事项的通知》,其中明确指出保险资金开展财务性股权投资,所投资的标的企业不得直接从事房地产开发建设,包括开发或者销售商业住宅:另一份是《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,强化房地产信托穿透监管,严禁为资金违规流入房地产市场提供通道。业内人士认为,这意味着保险和信托两大房产金融闸口也将收紧,特别是通过体外循环以“明股实债”的方式进入房地产领域的资金通道也被彻底封住。

根据此前监管层下发的《保险资金运用管理暂行办法》与《保险资金投资不动产暂行办法》的规定,保险公司不得直接从事房地产开发建设,不得投资开发或者销售商业住宅,但是可以作为投资者介入房地产,比如通过股权投资、举牌、购置物业、关联交易等方式,作为金融资本介入房地产领域。因此,相比之下,可以看出新政对险资“不得涉房”的规定有所升级,这也是继“三道红线”后,对房地产金融风险的监管升级。

因此,以稳定金融安全为主要目的所实施的穿透式监管之下,这种方式虽然不会增加表内负债率、但会形成隐性负债的明股实债将越来越被收紧。房企只有通过年底抢抓销售、抓回款,在行业销售和盈利能力均不乐观的情况下,切实做好经营、融资和负债方面的平衡,才能真正的降低资产负债率,实现健康长远的发展。

来源:金融界网站

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