地产债违约数量、金额超过去两年,“三道红线”下房企压力山大

 admin   2020-11-21 05:55   6 人阅读  0 条评论
原标题:地产债违约数量、金额超过去两年,“三道红线”下房企压力山大

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债券“爆雷”在房地产行业出现的频率愈发密集。

11月19日,福晟集团披露一则债务违约信息。其在2018年11月发行规模10亿元的“18福晟02”,该债券期限为3年,原本福晟集团应于2020年11月19日支付“18福晟02”的本金及利息共计6.31亿元,但福晟集团至今未能支付款项。

连锁反应或被引爆。Choice东方财富数据显示,福晟集团旗下共有12只债券,总规模100.3亿元,其中,除了此次逾期的“18福晟02”之外,还有9只债券将集中在未来两年内到期,涉及金额超80亿元。

如果福晟集团的财务状况无法在短时间内得到有效的改善,那么,接下来其面对的将会是接二连三的债券“爆雷”事件。

当然,福晟集团公募债“爆雷”在行业中也并非个例。就在几天前,新华联因无法兑付“19新华联控MTN001”3500万元利息,构成实质性违约,且新华联在年内已多次出现债券无法如期兑付的情况。

多位分析师认为,2019年上半年大量发行的产品在今年下半年及明年陆续到期,叠加严监管下整改背景,以及考虑到房地产行业销售去化压力不断加剧,短期来看,“爆雷”风险仍然存在。

违约数量、金额均达近三年峰值

债务违约在房地产市场并不常见,直到2018年,公开市场才出现房企无法兑付债券的案例。

2018年成为房企融资的分水岭。当年7月,央行正式发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》,禁止多层嵌套、期限错配、明股实债、非标资产池业务,并打破刚性兑付,这些规定致使非标业务严重收缩。

而非标正是地产融资的重要手段之一。平安信托一份研报显示,截止2017年底,地产非标融资规模约为3.52万亿,占房地产开发资金总额的比例达到22.53%。因此,当融资收紧,部分周转较慢的房企便难以承受冲击,开始出现资金链断裂的情况。

地产债违约的序幕由此拉开。Wind数据显示,2018年之前,公开市场未出现房企债务违约事件;2018年以来,在金融去杠杆的大环境和未见放松的房地产调控基调之下, 截至2020年11月14日,7家民营房企及1家地方国企出现了债务违约。

近三年来,这些房企共计构成实质违约及触发交叉条款的债务达40笔,涉及债券余额超过330亿元。而今年,在疫情的冲击和行业销售放缓的大环境下,违约债务数量和涉及债务余额均为近年最大,分别达到19笔和223亿元。

在克而瑞证券首席分析师董浩看来,房企的债务危机不是偶然,过去部分房企激进地举债扩张,加上跨行业多元化布局,为如今房企的财务边际恶化埋下伏笔。“债券违约房企的净负债率都远超行业平均水平,杠杆率过高,其中部分更是盲目进行多元化布局,进入与地产主业相距较远的领域,沉淀资金大,回款慢,令现金流压力剧增。”

如其所言,不论是此次“爆雷”的福晟集团,还是地产债逾期金额达到96.8亿元的千亿级房企泰禾,都是房地产行业高杠杆发展下的缩影。

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福晟集团曾是行业中高调的“黑马”,通过举债拿地,短短3年时间从百强之外冲入前50强。然而,房地产严调控的大环境下,福晟集团很快就陷入销售困境。债务压力随之而来,

2019年其营收为426.81亿元,总负债却达到706.64亿元,在手现金仅31.84亿元。

同样,受困于高端产品去化难题,泰禾的销售额在近几年走起了下坡路。此后,泰禾陷入危机,其最新公布的数据显示,截至9月30日,到期未归还借款和利息高达487.1亿元。

短期压力犹存

今年8月,房企座谈会明确重点房企融资需遵循“三道红线”规则,以提高房企风险意识,管控其融资行为。这项措施在分析师们看来是房地产行业长期稳定发展的基石,但这项措施也将使部分房企面临更高的债务违约风险。

尤其是眼下楼市压力犹存,房企的日子仍不好过。今年以来,全国多地为楼市调控“打补丁”,从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面下手,抑制和预防楼市过热的现象。

克而瑞数据显示,受疫情影响,自4月百强房企销售转正后,经历了8月的销售高潮,9月“三道红线”资管新规试行,受此影响,10月房地产市场进一步降温。

10月,TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,单月业绩环比下降3.9%,同比仍增长25.2%;全口径销售金额环比下降3.6%至12847.3 亿元。由于去化已成第一要务,房企把握“双节”销售窗口期,积极推货去化,但龙头房企与其他房企之间的效果分化加剧,4家龙头房企销售环比增长3.2%,其他百强销售业绩环比下降6.1%。

“从整体来看,9、10两月市场的实际去化率水平不尽如人意,四季度房企去化仍然压力较大,预计年底房地产市场仍不容乐观,成交即使有回升,幅度也将有限。”易居集团CEO丁祖昱这样分析到。

不仅如此,房地产金融环境丝毫未有放松的迹象。房企融资方面,前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外,开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。为了缓解债务压力,不少房企开始采取出售项目或股权的方式来回笼资金。

不过,董浩指出,融资监管新常态下,部分存在隐患的房企主动风险暴露有利于行业长期健康稳定发展。“部分高负债房企现金流承压,需主动采取降杠杆措施,优化财务指标以保证企业安全。新的融资监管规则将引导行业降低杠杆,促进行业长期健康稳定发展。”

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